Guía práctica
Como invertir en propiedad raíz en Colombia
Todo lo que debes saber si eres colombiano en el exterior y quieres comprar un apartamento en Colombia
Si te quedas hasta el final…
te darás cuenta que invertir en propiedad raíz en Colombia desde el exterior cada vez es más fácil y seguro.
Aquí te contamos, paso a paso y en lenguaje sencillo, cómo puedes hacerlo y qué debes tener en cuenta a la hora de iniciar tu camino de inversión en Colombia.
1. El proceso de compra a detalle
El proceso de compra se divide en DOS GRANDES ETAPAS: la cuota inicial y la financiación del saldo restante, así:
- Cuota inicial: Corresponde al 30% del valor del
- Si compras una vivienda usada, ese porcentaje debes pagarlo inmediatamente
- En cambio, si compras una vivienda nueva, puedes pagar ese 30% en cuotas mensuales, durante el plazo de construcción del En este caso, no necesitas tener dinero ahorrado para cerrar un negocio.
- El plan de pagos lo defines con la constructora, ajustándolo a tu flujo de caja
b) Financiación del saldo (70%)
- Los bancos especializados para colombianos en el exterior toman en cuenta tus ingresos en el país donde resides, otorgando el crédito en pesos
- Plazo de financiación: hasta 20 años.
- Puedes hacer abonos a capital o pagar anticipadamente sin penalización.
¿Sabías que la mayoría de colombianos pagan su crédito en menos de 10 años? Esto porque aprovechan el tipo de cambio para abonar más.
Existen 2 modalidades de financiación:
Crédito hipotecario: se financia hasta el 70% del valor del inmueble.
Leasing habitacional: puedes financiar hasta el 80% del valor del inmueble.
¡Recuerda! No necesitas tener todo listo desde el inicio, puedes avanzar paso a paso.
2. Tipos de proyectos: opciones para invertir
¿Vivienda nueva o usada? ¿Entrega inmediata o compra sobre planos?
Proyectos sobre planos
Existen proyectos con entrega a corto, mediano y largo plazo: de qué depende cual es coger: de tus necesidades y el capital disponible para iniciar la compra.
- La vivienda nueva se valoriza más que la vivienda
- Al momento de la entrega, lo alquilas sobre el valor actual, no sobre el valor de
- Tienes tiempo para mejorar tu situación financiera antes de solicitar el crédito.
Proyectos con entrega inmediata
- Puedes obtener descuentos con la
- La tasa de interés se garantiza porque el desembolso es
- Puedes alquilar el inmueble y recibir ingresos desde el primer
- Debes contar con el 30% de la cuota
- Lo ideal es tener tu crédito aprobado, para que puedas comprar con más confianza
3. Opciones de financiación a detalle
Importante!
Puedes sumar ingresos con familiares, amigos o tu pareja, estén en el exterior o en Colombia.
De esta manera aumentas tu capacidad de endeudamiento y facilitas el acceso al crédito para tu inversión.
Crédito hipotecario
Puedes financiar hasta el 80% para vivienda VIS y hasta el 70% para vivienda No Vis.
El inmueble queda a tu nombre, pero hipotecado al banco. Pagas cuotas fijas en pesos. Al terminar de pagar, el inmueble queda a nombre tuyo.
Leasing habitacional
Puedes financiar hasta el 80% del valor dle inmueble.
El inmueble queda a nombre del banco hasta que terminas de pagar. Pagas un “canon” mensual.
Te ahorras gastos de escrituración. Puedes ceder el leasing si vendes.
4. ¿Qué necesitas?: Requisitos para invertir desde el exterior
El banco revisa tu identidad + capacidad de pago + comportamiento de pago.
- Ingresos demostrables: Extractos bancarios, colillas de pago, certificaciones laborales, declaración de impuestos, contratos de prestación de servicios,
- Buen historial crediticio: Tanto en Colombia como en el país donde Revisamos tu score de crédito.
- Cédula colombiana o pasaporte en el caso de ser extranjero (Deben estar vigentes)
- Maneja bien tus deudas y evita
- Cuida tu puntaje y no te sobrendeudes
5. ¿Qué tipo de inmueble puedes comprar?
- Vivienda nueva o usada en cualquier ciudad de Colombia
- Lotes, oficinas, casas de recreo, vivienda turística, coliving, entre otros.
6. Diferencias entre vivienda VIS y No VIS
VIS (Vivienda Interes social)
Precio
Valorización
Solo inicia al momento de recibir el inmueble
Acabados
Entrega en obra negra,
NO VIS
Precio
incrementa según las ventas y el avance del proyecto
Valorización
Desde que compras y durante la construcción
Acabados
Listo para habitar/alquilar
Invertir en vivienda No VIS suele ser más atractivo por su valorización y facilidad para habitar o alquilar desde el primer día.
¿Sabías que los colombianos en el exterior, en promedio, terminan de pagar su crédito en 8-10 años?
7. ¿Vivienda turística vs vivienda tradicional?
La principal diferencia entre la vivienda turística y la vivienda tradicional radica en su uso y regulación.
La vivienda turística está destinada al alojamiento temporal de visitantes, generalmente bajo modalidades de alquiler por días o semanas, y suele estar sujeta a normativas especiales que regulan su operación, impuestos y seguridad.
En cambio, la vivienda tradicional se destina a residencia permanente, con contratos de arrendamiento a largo plazo o propiedad para habitar, y está regulada bajo las leyes de vivienda convencional, sin los requisitos específicos del sector turístico.
Esta distinción impacta tanto la rentabilidad de la inversión como la gestión de la propiedad.
8. Beneficios de invertir en Colombia
Mayor capacidad de endeudamiento:
Con el Decreto 583 de 2025, puedes destinar hasta el 40% de tus ingresos a la cuota del crédito, accediendo a viviendas de mayor valor.
- Aprovecha el tipo de cambio, cuando ganas en dólares, euros y cualquier otra moneda, estás multiplicando tus ingresos por 4 Lo que te permite hacer una excelente inversión en Colombia.
- Puedes hacer abonos a capital y pagar la totalidad de la deuda hipotecaria sin penalidad
- Valorización
- Diversificación de portafolio y posibilidad de ingresos pasivos por
9. Consejos prácticos
Elige proyectos sobre planos
Al invertir en proyectos sobre planos, congelas el precio al momento de la compra y a medida que el proyecto va avanzando y se llevan a cabo más ventas, tu inmueble se va valorizando.
Si ya estás pagando un crédito hipotecario: Haz abonos a capital cuando puedas
Anticipar pagos reduce el tiempo de tu deuda y los intereses, sin penalización. Es una estrategia ideal para acelerar tu libertad financiera.
Consulta el acompañamiento de Niido
Aprovecha el servicio de asesoría personalizada. Nosotros te guiamos paso a paso con la documentación, el crédito y los trámites, evitando errores comunes en compras desde el exterior.
Aprovecha el tipo de cambio
Al ganar en monedas diferentes al peso colombiano, estás multiplicando tu dinero y así es posible comprar una vivienda de mayor valor o pagarla más pronto.
Mantén tu historial crediticio saludable
Los bancos en Colombia revisan tu comportamiento de pago tanto en Colombia como en el exterior. Pagar a tiempo tus compromisos y no sobre endeudarte en tu país de residencia aumenta tus posibilidades de acceso a un crédito en Colombia.
¡Animate a dar ese primer paso y empieza a construir tu patrimonio en Colombia sin necesidad de viajar!
10. Preguntas frecuentes
¿EL CRÉDITO ES EN COLOMBIA O EN MI PAÍS DE RESIDENCIA?
El crédito es en Colombia, pero se tienen en cuenta tus ingresos en el pais donde vives.
¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITO?
Documentos que demuestren tu identidad (cédula o pasaporte), capacidad de pago (según tu actividad económica) y comportamiento de pago (reporte de crédito)
¿PUEDO COMPRAR CON OTRA PERSONA?
Sí, puedes sumar ingresos con familiares, amigos o pareja, incluso si son extranjeros.
¿EL CRÉDITO APARECE EN MI REPORTE EN EL PAÍS DE RESIDENCIA?
NO, el inmueble y crédito quedan registrados solo en Colombia,. Si bien el banco revisa tu puntaje de crédito en el exterior, es solo para validar tu comportamiento de pago.
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